هر ملک احداثی دارای کاربری خاص است و کاربری ملک ,قبل از ساخت و ساز در پروانه ساختمانی ملک ثبت شده است انواع تغییر کاربری شامل :کاربری مسکونی؛ تجاری و اداری است که افراد میل بیشتری برای تغییر کاربری مسکونی به تجاری دارد
در بعضی از مواقع به خاطر اینکه سود بیشتر از ملک مان ببریم به فکر تغییر کاربری ملک میرویم در حال حاضر تغییرات ملک از مسکونی به تجاری بسیار زیاد است به این دلیل که وقتی ملکی تغییر کاربری مسکونی به تجاری پیدا می کند این ملک ارزش بیشتری پیدا می کند و همچنین در رهن و اجاره آنها هم تغییر چشمگیری پیدا کرده و باعث می شود که رهن و اجاره آنها هم بیشتر شود.
تغییر کاربری برای ملک های زیر بسیار مرسوم است شامل: تغییر کاربری زمین های کشاورزی، صنعتی، خدماتی، ورزشی، واحد مسکونی واحد تجاری اداری است.
تغییر کاربری زمین های کشاورزی
این زمین ها برای کارهای کشاورزی مناسب هستند کشاورزی دارای دو نوع کاربری است 1- زمین زراعی۲ زمین های باغ میوه.
برای تغییر کاربری زمین های کشاورزی به دیگر کاربری ها، سخت گیری های بسیار زیادی وجود دارد که اگر مجوز نداشته باشیم بهره برداری و تغییرات کاربری انجام نمیشود واگر این تغییر کاربری را بدون مجوز انجام دهیم عواقبی در پیش روی ما به وجود می آید یکی از این عواقب تخریب کامل ملکی است که با این هزینه های سرسام آور ساخته شده و به دلیل نداشتن مجوز ساخت به یکباره تخریب میشود .
صنعتی
این نوع زمین ها اغلب خارج از شهر هستند و برای ساخت کارگاه ها و کارخانه ها در شهرک های صنعتی است.
خدماتی
برای مکان هایی است که برای رفاه مردم ارایه میشود و شهرداری در قبال استفاده مردم از آن پولی را دریافت نمیکند مثلا :پارک های شخصی و گرمابه های عمومی
ورزشی
اغلب از این مکان ها برای ساخت سالن ورزشی یا استادیوم مورد استفاده قرار میگیرند .
فاقد کاربری
شامل ملک هایی است که فاقد کاربری هستند و از مالهای مانده شهرداری است مانند زمین های خالی برای دفع پسماند شهری .
البته قانون هایی هم برای تغییر کاربری وجود دارند مثلا بعضی از شغل ها میتوانند ملک مسکونی خود را به تجاری تبدیل کنند .
ولی طبق کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری این کار را ممنوع اعلام کرده است ولی در برخی از موارد قانونگذار اجازه این تغییر کاربری را میدهد برای تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری باید مراحلی را طی کنیم که ابتدایی ترین آن یعنی پر کردن فرم درخواست در دفتر های نوسازی و بعد از آن اگر ملک مشکلی نداشته باشد به سراغ فراهم کردن زیرساخت های ملک تجاری باید برویم ولی اگر این امکان وجود نداشته باشد و ملک را نتوانیم به تجاری تبدیل کنیم باید همون ملک مسکونی قدیمی را خراب کرده و دوباره آن را به صورت نوسازی ساخته شود و این نوع سازی باید زیر نظر قوانین دفتر نوسازی انجام گیرد ولی اگر این ساختمانها را بتوانیم تغییر مالکیت دهیم از از مسکونی به تجاری بیاورید بدون داشتن این مراحل می توان مجوز ساخت را دریافت کرد.
انواع کاربری ملک در تغییر کاربری
بر حسب قانون های فعلی در بستر تغییر کاربری ملک در شهر هایی که نقشه کامل شهر است شهر داری وظیفه دارد بر حسب آنچه که نقشه ها طراحی شده است در پروانه ساختمان ها، نوع استفاده از آن ساختمان ها را مشخص کند وقتی که بر خلاف آنچه که در پروانه ساختمان آمده مثلاً در منطقه تجاری ساختمان غیرتجاری ساخته شود این کار خلاف بوده و شهرداری این کار را پیگیری می کند. در این مقاله به انواع کاربری ها پرداخته و مدل های ملک مسکونی تجاری اداری را توضیح می دهیم.
کاربری مسکونی یا ملک مسکونی
از کاربری ملک ایده از ساخت این گونه ملک ها موقت یا دائم اشخاص است که دارای الگوهای خاص است یعنی همگی این ساختمان ها دارای اتاق، آشپزخانه، سرویس بهداشتی و… است در نتیجه ملک مسکونی به ملکی گفته میشود که دارای فضاهای یکدست بوده و برای اسکان خانواده ها بسیار مناسب است .
کاربری تجاری از ملک
طبق قانون شهرداری ،همه واحدهای صنعتی که در آن کار صنعتی انجام می شود ملک تجاری گفته میشود به عبارت دیگر مکانی که در آن کاسبی یا مغازه دار کارهای خرید و فروش دارد ملک تجاری گفته میشود.
ملک اداری
به ملکی گفته می شود که مربوط به ساختمان های دولتی است و اکثر ساختمان هایی که خارج از تعریف از ملک تجاری و مسکونی هستند اداری گفته میشود و به طور کلی می توان گفت که ملک اداری نوعی از کاربری هاست که در آن افراد به صورت حقیقی یا حقوقی مشغول به کار هستند و فعالیت های آنها در حیطه مربوط به دولت و بخش خصوصی است.
مراحل تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری
یکی از مشکلات بزرگ در شهرهای بزرگ تغییر کاربری ملک از مسکونی به تجاری است دلیل اصلی این تغییر کاربری با ارزش بودن ملک های تجاری می باشد اول از همه برای اینکه ملکی را بخواهیم بسازیم باید دارای پروانه ساخت از سمت شهرداری باشیم در صورت عدم گرفتن این پروانه ملک ساخته شده غیر قانونی می باشد در پروانه ساخت و ساز گفته شده که مالک از مدل کاربری که دارد رازی است ولی زمانی که ساخت و ساز انجام شد و فرد از آن ملک مسکونی به عنوان تجاری و اداری استفاده کند تخلف شناخته می شود. در ادامه به بررسی تغییر کاربری ملک ها می پردازیم.
ثبت درخواست در دفتر های خدمات و نوسازی
ابتدا به دفتر های خدمات و نوسازی رفته و کارهای خود را در آنجا ثبت می نماییم. فرمی که مشخصات خود و مالک را دارند پر میکنیم سپس مینویسیم که تغییر کاربری از چه چیزی به چه چیز دیگری است سپس این فرم ها را به دفتر های خدمات نوسازی ارسال و جواب آن را بعد از گذراندن زمان دریافت می کنیم همه این مراحل به صورت اینترنتی می باشد و این مرحله یکی از مرحله های زمان بر می باشد.
بازرسی ملک و دستور صدور نقشه
در این مرحله باید حرف های مالک با چیزهایی که در بازرسی انجام میشود هماهنگ باشد و این مرحله که برای تغییر کاربری ملک است باید بسیار کامل باشد از شرایط محیطی ملک گرفته تا اندازه پیاده رو و دیگر نکات باید بسیار دقیق و جامع باشد و بعد نقشه جدید توسط دفاتر نوسازی صادر می گردد که این نقشه جدید بر پایه مکان ملک و فضای شهری و تعداد واحدها و مدل کاربری که دارد طراحی می شود .
نقد و بررسی توسط کارشناس
زمانی که مالک نقشه را گرفت باید به اداره نوسازی ارسال کند سپس این نقش توسط کارشناسان اداره نوسازی بررسی می شود اگر این نقشه با موارد گفته شده مغایرت داشته باشد باید اصلاح شود و دوباره به اداره نوسازی ارسال گردد همه این کارها به صورت الکترونیکی انجام می شود در صورتی که تمام این مراحل بدون هیچ نقصی باشد مجوز برای ساخت و ساز صادر می شود سپس مالک میتواند ساختمان را تخریب کند البته اگر قوانینی که در نقشه وجود دارد از قبل در ساخت ملک رعایت شده باشد دیگر نیازی به تخریب نیست و مالک می تواند تغییر کاربری را انجام دهد.
مدارک لازم برای تغییر کاربری شامل :شناسنامه ،کارت ملی و فرم درخواست تغییر کاربری که توسط اداره نوسازی گرفته شده است .البته داشتن کاغذ عدم خلافی و تسویه حساب از شهرداری لازم است .
هزینه تغییر کاربری چقدر است ؟
این هزینه بسته به مکانی که قرار است تغییر کاربری دهد دارد مثلا اگر این ملک به مکان های پر رفت و آمد و مهم باشد هزینه کاربری آن متفاوت است و مبلغ این هزینه ها توسط شهرداری هرساله پایه گزاری میشود .
کلام آخر
اساس شهرداری تهران عدم تغییر کاربریاست ولی اگر زمانی با این کار موافقت شد باید در اول ساخت و ساز تصمیم نهایی خود را بگیریدتا در حین کار پشیمان نشویم زیرا اگر پشیمان شویم علاوه بر اینکه این کار هزینه بر است و وقت زیادی باید صرف کنیم باید عواقب آن را پرداخت نماییم .
